Сейчас спрос на жилищные кредиты значительно превышает банковское предложение. Неудовлетворенный спрос покупателей могли бы компенсировать другие игроки рынка недвижимости — жилищные накопительные кооперативы, жилищные строительные кооперативы и потребительские ипотечные кооперативы. Но они сейчас и сами оказались на грани вымирания. Сейчас более 80% российских банков испытывают трудности в предоставлении ипотечных кредитов. Банки увеличивают сроки рассмотрения заявок с одного-трех дней до трех недель, растет число отказов, более 10 банков временно прекратили выдачу одобренных кредитов.У заемщиков практически не остается шансов на кредит с нулевым или с 10%-ным первоначальным взносом — в сентябре многие банки подняли планку. Так, в «Уралсибе» и «ВТБ 24» для получения кредита на покупку готового жилья теперь требуется оплатить не менее 20% его стоимости. Альфа-банк приостановил программы с 10%-ным взносом, оставив лишь с 15%-ным. Русский ипотечный банк повысил взнос с 10% до 30%, «Жилфинанс» — с 10% до 15% (строящиеся квартиры), Собинбанк — с 10% до 15%. Планирует повышение и «Абсолют банк» (пока взнос в нем — 10%).
Выросли и кредитные ставки. Только на этой неделе их повысили «Уралсиб», «Дельтакредит», «Жилфинанс», Оргрэсбанк, БТА-банк, на прошлой неделе — «Юникредит банк», Альфа-банк, в начале месяца — «Союз», Собинбанк, Русский ипотечный банк.
В какойто мере это объясняется ростом ставок и ситуацией на мировых рынках капитала.
Какие же нас ждут перспективы?
Ипотечные ставки будут расти и дальше: по самым оптимистичным прогнозам, до конца года ипотека подорожает в среднем еще на 0,8 п. п. (с начала года ставки выросли в среднем на 1,8 п. п.), а в I квартале 2009 г. — еще минимум на 0,5 п. п.
Стоит посоветоват следущее:
Cейчас эксперты советуют нуждающимся в жилье брать ипотеку на любых условиях.
Стоит взять кредит сейчас, пока ставки не стали еще выше.
А вот инвестировать в недвижимость, используя накопления как первоначальный взнос, не стоит, поскольку жилье уже не дорожает такими темпами, как раньше.
Альтернативой ипотеке могут стать жилищные накопительные кооперативы (ЖНК), потребительские ипотечные кооперативы (ПИК), жилищные строительные кооперативы (ЖСК) и т. д. Деятельность жилищных накопительных кооперативов регулирует федеральный закон, который вступил в силу в 2005 году. Он обязал все организации, инвестирующие средства граждан в жилье, перерегистрироваться в ЖНК, а контроль за ними поручил Федеральной службе по финансовым ранкам. Однако не все действующие организации захотели попасть под регулирование законом и перерегистрировались в ПИКи.Для вступления в кооператив необходимо предъявить паспорт и заполнить заявление. Документального подтверждения доходов не потребуется. За включение в ряды пайщиков кооператива придется заплатить. Вступительный взнос выплачивается один раз и составляет, как правило, 5% стоимости приобретаемой недвижимости. Аналогом ежемесячных банковских комиссий за обслуживание счета в кооперативе являются членские взносы. Они выплачиваются ежемесячно и рассчитываются как некий процент от среднерыночной стоимости недвижимости (около 3% в год).Однако здесь есть нюанс. Как правило, предполагаемая и реальная стоимость будущего жилья значительно различаются, поэтому после определения конечной стоимости квартиры членские взносы пересчитываются, а недостающая сумма выплачивается единовременно. После вступления в кооператив пайщику предлагают выбрать из ряда программ подходящую для него (программы различаются по срокам кредитования, величине собственных средств, времени предполагаемой покупки недвижимости и т. д.).Согласно закону, минимальный период накопления должен составлять два года. Большинство кооперативов требуют от своих пайщиков собрать 50% стоимости квартиры, а оставшуюся половину одолжить у кооператива. Процент займа значительно ниже банковского — 3-5%. Срок кредитования будет зависеть от времени, которое пайщик потратил на накопление первой половины стоимости квартиры. Срок кредитования не должен превышать времени накопления собственных средств на квартиру более чем в полтора раза. Например, если пайщик уложился в два года, то расплатиться со ссудой ему придется всего за три года.Квартира вновь поступившим пайщикам покупается за счет паевых взносов следующих участников кооператива и возврата ссуд от предыдущих участников. Как правило, с момента вступления в кооператив до покупки недвижимости проходит не один год. А заявленный в тарифном плане и реальный срок приобретения жилья очень часто не совпадают. В договорах сроки покупки жилья прописаны ориентировочные, ввиду того что недвижимость приобретается в порядке очереди и рейтинга, что указывается в договоре, но внимание пайщиков далеко не всегда на это обращается. После вступления в кооператив пайщик попадает в первый сегмент — аккумуляция паевых взносов. Чтобы перейти ко второму сегменту — выделение ссуды на приобретение недвижимости,— с учетом рейтинга и очередности должно пройти немало времени. Поэтому заявленные сроки, как правило, не соблюдаются. И все же практический расчет однозначно говорит в пользу кооперативов. Например, двухкомнатная квартира (68 кв. м) в панельном доме в районе станции метро "Выхино" (добираться 10 минут на транспорте) стоит $330 000. Если взять кредит на 15 лет под 14% годовых с первоначальным взносом 20%, ежемесячно заемщику придется выплачивать около $3500. В итоге банку будет выплачено около $630 000. К расходам заемщика нужно прибавить комиссию, которая в среднем составит около $3000, и страховые расходы, которые в первый год обойдутся примерно в $4500.Если заемщик будет вносить ежемесячный платеж того же размера в ЖНК, то для накопления половины стоимости квартиры пайщику понадобится по крайней мере четыре года. Если пайщик решит покупать квартиру по этой же цене, то расплатиться с кредитом ему придется за шесть лет, ежемесячно выплачивая по $2500. И за весь срок кредитования пайщик переплатит около $15 000 (около 9%). Плюс за вступление в кооператив пайщику придется заплатить около $16 000. Единственное, трудно предсказать, как поведут себя цены на недвижимость через четыре года.
