«Социальная ипотека»-миф или реальность?

Социальная ипотека - программа, нацеленная на помощь в обретении жилья, тем, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

Главное отличие социальной ипотеки от коммерческой ипотеки- льготная стоимость квадратного метра жилья. В Москве, например, средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 4000 долларов. При этом, правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки снизить эту сумму. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

В настоящее время в порядке очереди получают квартиры те, кто стоял в ней на протяжение 25 лет! Поэтому надежда получить жилье бесплатно довольно призрачна. Суть социальной ипотеки заключается в помощи очередникам приобрести квартиру (дом) в кредит по цене близкой к себестоимости строительства - это намного ниже рыночных цен.
Условия и особенности социальной ипотеки.

Данный вид кредитования подойдёт части населения с относительно скромными доходами (требуется их документальное подтверждение) максимально возможная рассрочка до 30 лет, и процентная ставка около 10% - это меньше кредитных ставок в других программах, предлагаемых сегодня банками.

Программа позволяет купить очереднику квартиру по ипотеке. следовательно, очередник должен иметь определенную сумму доходов, чтобы приобрести жилье по ипотеке. Поэтому по данной программе могут купить жилье только очередники, которые стали на учет 1 марта 2005 года. очередник должен взять кредит в коммерческом банке «Московское ипотечное агентство». Ставка составляет 10,5%, сроком от 3 до 30 лет. Максимальный срок определяется трудоспособностью плательщика, кредит должен быть погашен до исполнения заемщику 60 лет. Размер кредита, который предоставляется данной программой составляет о 30 до 90% от стоимости квартиры. Для этого вы должны предоставить банку справку об основных доходах и дополнительных. Досрочно погасить кредит вы сможете не ранее чем через 2 года, после истечения этого срока, вы сможете досрочно погашать кредит без штрафов..Минимальная сумма досрочного погашения составляет 30 000 рублей. Сбор за кредитную сделку составляет 0,9%, от суммы, указанной в предварительном договоре. Чтобы получить ипотеку, заемщик должен иметь стаж на последнем месте работы не менее полугода. Будущий собственник квартиры должен выступать созаемщикам. Заемщик и созаемщик должен иметь регистрацию в Москве. Квартира предоставляется в доме, который построен за счет бюджета столицы..Следовательно, может пройти много времени от даты положительного решения банка о кредите до даты получения ордера на нее. Стоимость квадратного метра рассчитывается по специальной методике..В этой методике учитывается себестоимость строительства, серия дома и многое другое. квартира оформляется как равно долевая собственность, то есть на всех членов семьи. До окончательной выплаты кредита квартира находится в распоряжении банка. Для того, чтобы получить кредит банку необходимо предоставить страховой полис на страхование жизни и потер временной нетрудоспособности заемщика. Одним из обязательных условий этой программы является прописка очередника в полученной квартире и выписка из той, в которой прописан на момент получения ипотеки.

Все о социальных программах "ипотека молодым".

Ипотека для молодой семьи давно стала верным помощником в приобретение жилья. Попробуем разобраться в способах покупки квартиры, которые доступны для молодых семей.

Сначала разберемся в формулировках. Не стоит путать ипотечную программу «Ипотека - молодым семьям» от Сбербанка (некоторые другие банки также ввели похожие программы ипотеки) и Государственную программу обеспечения жильем молодых семей под названием «Молодой семье - доступное жилье». Это совершенно разные вещи, Государственная программа предназначена для очередников: им, в соответствии с программой «Молодой семье - доступное жилье», жилье предоставляется на льготных условиях, а программа «Ипотека - молодым семьям» от Сбербанка - обычная ипотека. На сегодняшний день можно выделить три пути приобретения жилья молодыми семьями.
1. Покупка жилья молодой семьей в коммерческом банке.

2.Целевая федеральная программа: "Молодой семье - доступное жилье". Участником программы может стать молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, или неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет). При этом помимо постановки на учет в качестве "нуждающихся", молодая семья должна иметь доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. Только в этом случае она может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье.

3. Социальная ипотека для молодой семьи.

К сожалению, не все могут воспользоваться ипотекой коммерческих банков и при этом - нет возможности получить государственную субсидию на жилье. В таком случае можно рассмотреть Социальную ипотеку, то есть улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека). В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться «очередники», а также молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.

Национальный проект «Молодая семья - доступное жилье» - это один из способов улучшения жилищных условий в России, и в частности в Москве. Проект «Молодая семья - доступное жилье» пользуется большой популярностью в столице. Участвовать в данном проекте могут три категории семей. Во-первых, это семьи с детьми, причем супруги не должны быть старше 35 лет. Во-вторых, семьи с суммарным возрастом супругов не более 70 лет, которые ожидают ребенка, имеющие ребенка (возраст ребенка должен быть не более 5 лет), трех и больше детей, причем несовершеннолетних, и, которые усыновили или удочерили ребенка (несовершеннолетнего). В-третьих, семьи с детьми, которые состоят из одного родителя (мать или отец, которые в обязательном порядке должны проживать в Москве определенный промежуток времени). Программа «Молодая семья - доступное жилье» разработана политиками и экспертами в сфере жилищной политики в 2002 году и должна завершиться к 2010 году. В данный момент, по словам представителей департамента жилищной политики и фонда, уже больше 13 тысяч молодых семей получили квартиры по этой программе. До 2010 года московскими властями планируется выделить 7,3 млн. кв. м жилья на социально-жилищные программы города, причем часть квартир будет закупаться у инвесторов-застройщиков. Сегодня более 167 тысяч семей стоят в очереди с целью улучшения своих жилищных условий. В ближайшее время, по словам представителей власти, эта цифра сократиться примерно на 18%, а возможно и более. По статистическим данным лишь 18 тысяч семей, которые считаются молодыми, могут воспользоваться программой. В последнее время столичные власти приняли решение о включении еще более 20 тысяч семей, которые не являются «молодыми», в программу «Молодая семья - доступное жилье». В эти 20 тысяч семей входят семьи ученых, аспирантов, преподавателей государственных высших учебных заведений. Обязательное условие для принятия участия в программе - это как минимум десятилетняя московская прописка и российское гражданство. Огромным плюсом программы «Молодая семья - доступное жилье» является цена квартиры, которая практически на половину ниже рыночной, что немаловажно для молодой семьи, не имеющей достаточное количество финансовых ресурсов. Еще одним позитивным моментом является зависимость размера первоначального взноса за квартиру от наличия детей в семье. Именно от этого показателя зависит размер первоначального взноса: если в семье один ребенок, ее первоначальный взнос будет составлять 20% от стоимости квартиры, если в семье два ребенка - 15%, если три и более - 10%.

Титульное страхование-подробно.

Титульное страхование - это страхование потери имущества в результате утраты права собственности как на недвижимое имущество, так и на имущественные права. Данный вид страхования, в отличие от имущественного, защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших событий, которые, однако, не известны и не проявились на момент заключения договора страхования.

Очень часто в последнее время особенно в связи с ипотекой употребляется словосочетание «титульное страхование». Что же это такое? Титульное страхование – это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования). Основное отличие этого вида страхования от других в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем, а от возможных последствий уже произошедших. На момент приобретения титула такие события неизвестны страхователю и никак не проявляют себя.

Стандартным для рынка ипотечного кредитования является тебование застраховать: право собственности на предмет залога (титульное страхование); ущерб, причиненный заложенному имуществу, как самим собственником, так и третьими лицами и риск утраты заложенного имущества; жизнь, здоровье и трудоспособность заёмщика и созаёмщика.
Страховка оформляется в день проведения сделки. Сумма страховых выплат должна быть не менее, чем размер кредита. Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит. В течение срока кредитования необходимо регулярно (обычно - раз в год) производить оплату страховой премии.
Страхование потери жилья в результате утраты права собственности (страхование титула).
В случае признания сделки недействительной по решению суда объект недвижимости возвращается в собственность продавца, а уплаченные за него средства должны возвратиться покупателю. Практика показывает, что исполнение решения судов в части возврата физическим лицом (продавцом) ранее полученных от покупателя денежных средств весьма затруднительно, особенно когда с момента сделки прошло некоторое время. Добросовестный приобретатель недвижимости становится реально незащищенным от возможной потери своего жилья в результате утраты права собственности на него. Единственным эффективным методом защиты в данном случае является страхование.
Страхования потери жилья в результате утраты права собственности основывается на следующих положениях: полной информированности покупателей жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности, и способах страховой защиты; доступности (информационной и физической) страховых компаний, предоставляющих страховую защиту по данным рискам, и предоставлении потенциальному покупателю права выбора страховой компании для заключения соответствующего договора страхования; предоставлении потенциальному страховщику возможности проведения экспертизы ожидаемой сделки; признании страховым случаем при осуществлении данного вида страхования вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной; выплате страховой компанией единовременного возмещения, позволяющего страхователю приобрести другое жилье без излишних потерь времени.

Цена вопроса.
Стоимость страхового полиса варьируется в зависимости от ряда факторов. Если обязательное титульное страхование оформляется при покупке квартиры в ипотеку – платежи с каждым годом будут становиться все меньше и меньше, так как клиент гасит долг перед банком.
Стоит отметить, что при покупке квартиры с привлечением ипотечного кредита (обязательное страхование титула) страховой полис будет стоить дешевле, чем добровольное страховании. Ставки при обязательном страховании существенно ниже, даже если речь идет о квартирах с одинаковой «историей».
При добровольном страховании в среднем стоимость полиса составляет от 0,5% стоимости жилья в год и может существенно повышаться, если речь идет о страховании сложных случаев. Что такое сложный случай? Предположим, было право собственности, возникшее у продавца в силу наследования, – никто не даст гарантии на предмет отсутствия других наследников, не вступивших в наследство по причине их личного отказа. Проверить на 100%, сколько было или есть наследников первой очереди или наследников, имеющих обязательную долю, невозможно. Здесь риски очевидны. Поэтому в отдельных случаях страховая компания вполне может и вовсе отказать клиенту в титульном страховании.
Величина взноса зависит и от других факторов: срока, на который страхует свое право собственник: чем он больше, тем выше тариф; количества сделок с недвижимостью: чем больше собственников было у квартиры, тем выше риски и соответственно тариф; количества сделок, неблагоприятные последствия которых страхуются. Так что нужно всего лишь решить вопрос, готов ли собственник заплатить 1–2% от стоимости квартиры за полис, и тогда можно идти в страховую компанию.
Важно помнить, что размер страхового возмещения определяется на основе решения суда. Если сделка признана ничтожной – страховщик возмещает полную страховую сумму, а вот если страхователь лишен прав на часть собственности (одну комнату, например), выплачивается лишь соответствующая часть.

Отличия титульного страхования от гарантий, выдаваемых риэлторскими компаниями:
Гарантии, выдаваемые риэлторскими компаниями, существует только в России. И, как правило, такие гарантийные обязательства не обеспечены ни уставным капиталом, ни иными активами выдавших их фирм. В настоящее время наиболее известные компании рынка недвижимости отказываются от предоставления своих гарантий клиентам и переходят на титульное страхование.
Деятельность страховых фирм строго контролируется государством, они должны отвечать определенным требованиям закона по размеру уставного капитала и финансовой надежности, определенные независимыми экспертами рейтинги их надежности регулярно публикуются.